专家警告称,抵押贷款行业的噩梦正在逼近

Powerful lightning storm front passes over residential houses强烈的雷暴锋面掠过居民住宅。图片来源:Stuart Monk/Adobe Stock

在2008年金融危机之前,伯克利哈斯商学院的教授南希•华莱士(Nancy Wallace)和理查德•斯坦顿(Richard Stanton)是少数几个对抵押贷款行业的不当做法所带来的巨大风险发出预警的人。

不幸的是,历史似乎正在重演。

Berkeley Haas Prof. Nancy Wallace南希华莱士教授

两年多前,华莱士和斯坦顿再次发出警告,称上一场危机过后出现的抵押贷款市场主要由“、”等非银行机构主导,这些机构几乎没有自己的资本,也无法获得紧急现金。他们警告说,这是另一场即将发生的灾难,并呼吁加强监管。

没有人预测到冠状病毒大流行的规模和速度,但它现在就在我们面前,华莱士担心最坏的情况。数百万被解雇的美国人将无法偿还抵押贷款,而联邦救助计划也给予了他们暂时的还款暂缓期。这种暴跌的现金流可能会迅速将脆弱的非银行机构推向破产。由于他们提供的许多贷款都有美国政府的担保,因此将由谁来承担责任。

“2.2美元。1万亿(冠状病毒救助法案)是历史上最大的,但我们现在讨论的是一个数量级更大的债务,”华莱士说。“解决方案将涉及数万亿美元。这可能是对所有救助的救助。”

“解决方案将涉及数万亿美元。这可能是对所有救助的救助。”

Berkeley Haas Prof. Richard Stanton理查德·斯坦顿教授

华莱士说这个新的危机将开始显现在未来30天内,随着人们放弃他们每月支付和经纪人的高杠杆非银行机构面临追加保证金通知他们借来的商业银行,如摩根大通、富国银行和投资银行摩根士丹利(Morgan Stanley)等。他们需要现金来偿还贷款,但他们没有。非银行机构已经开始寻求救助。

我们采访了华莱士,他在过去的三十年里一直研究房地产行业的金融动态,来解释这个迫在眉睫的抵押贷款危机。

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非银行机构是什么?谁是最大的参与者?

抵押贷款由两类机构发起和提供服务。传统的贷款人是受到高度监管的银行,由存款或联邦住房贷款银行提供资金。他们往往有多条业务线。相比之下,非银行贷款机构受到的监管较少,它们通过短期信贷获得资金。通常他们唯一的业务是发放和提供住房抵押贷款。

其中最大的几家是Quicken Loans、Mr. Cooper Group和Freedom Mortgage。它们还包括约1088家规模较小的公司。

你是什么时候意识到非银行机构所带来的风险的?

2007年至2010年的住房危机的标准叙述集中在由低利率、宽松的信贷、低监管和次级抵押贷款助长的住房泡沫的破裂。然而,我们发现非银行机构在其中扮演了一个被忽视的角色,它们在信用协议上违约,并导致了银行体系的崩溃。

非银行机构为何以及如何发展壮大?

金融危机之后,传统银行受到了严格的监管。由于严格的资本要求,以及在提供违约抵押贷款时损失了大量资金,大多数大银行都缩减了住房抵押贷款业务。许多大银行出售了贷款还款权,非银行机构也介入了。非银行机构的市场份额不断增长,部分原因是它们对新的平台借贷技术非常灵活——比如使用8分钟按揭贷款的Quicken。

2007年,非银行机构发放了20%的单户住房贷款,到2016年,这一比例已升至50%。如今,他们为大约三分之二的住房贷款提供服务。更大的问题是,他们倾向于向低收入和中等收入人群发放较高比例的高风险贷款,而这些贷款是由美国政府支持的。我们说的是数万亿美元。截至2020年2月,他们发放了88%出售给吉利美(Ginnie Mae)的贷款。吉利美是住房和城市发展部(Department of Housing and Urban Development)的一部分,拥有2.1万亿美元的投资组合。61%的贷款卖给了GSEs(政府支持企业)房利美和房地美,这两家公司的住宅单一家庭贷款组合约为4.9万亿美元。

更大的问题是,他们倾向于向低收入和中等收入人群发放较高比例的高风险贷款,而这些贷款是由美国政府支持的。我们说的是数万亿美元。

非银行机构如何获得资金,它们的债务风险有多大?

它们依赖于被称为仓库信贷额度的短期贷款。这些信贷额度通常由较大的商业银行和投资银行提供。由于大多数非银行贷款机构都是私营企业,不需要披露它们的财务结构,因此很难获得相关数据。这是我们布鲁金斯学会的论文的主题,这是第一个对非银行机构的仓库贷款规模的公开列表。我们发现,2016年底有340亿美元的仓储贷款承诺,高于2013年底的170亿美元。这相当于在一年的时间里提供了约1万亿美元的短期“仓库贷款”。截至2019年底,仓储贷款机构的账面上有1010亿美元的仓储承诺。

去年是辉煌的一年。非银行机构发放了近1万亿美元的抵押贷款,这些贷款被房利美、房地美和吉利美(Ginnie Mae)证券化,这是自2006年以来发放规模最大的一次。然而,由于处于历史低位的利率而导致的高水平再融资,对非银行机构持有的抵押贷款服务权的价值产生了显著的负面影响。

如果非银行机构这么大,借了这么多钱,它们为什么不像银行那样受到监管呢?

答案很简单,他们有一个非常强大的游说团体——抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)。这个行业所依赖的是他们在拯救抵押贷款市场,因为银行不想再持有抵押贷款了。非银行机构乐于承诺他们将为30年期贷款提供服务,并向债券持有人支付利息,无论他们是否收到了借款者的本金和利息,但没有任何机制能让他们遵守这一承诺。他们是在赌市场会崩盘。

这个行业所依赖的是他们在拯救抵押贷款市场,因为银行不想再持有抵押贷款了。

非银行机构一直在积极抵制为任何形式的流动性保险买单,或支持任何类似于银行的可信监管。它们的监管机构——国家银行监管机构会议(CSBS)——没有针对抵押贷款行业的高质量贷款数据。这就是为什么他们最近要求我们的团队——保罗·伊斯勒、克里斯托弗·拉科、理查德·斯坦顿和我,在费舍尔房地产和城市经济中心的房地产和金融市场实验室——为他们执行详细的数据分解和分析。他们自己没有数据来执行这个分析。

在你与美联储(Federal Reserve)经济学家共同撰写的、呼吁加强监管的2018年论文发表后,情况有什么变化吗?

吉利美开始试图要求更高的资本和流动性门槛以及压力测试,要求他们展示如何应对经济冲击。他们有一个名为“吉利美2020”(Ginnie Mae 2020)的计划,但遭到了汽车行业的强烈反对。此外,国家银行监管机构会议一直在努力规范报告规则,但他们没有数据,也没有什么权力。

根据价值2.2万亿美元的《紧急护理法案》(Coronavirus Aid, Relief and Economic Security),抵押贷款服务机构被要求允许借款人将还款延迟最长一年。你认为现在会发生什么?

我认为情况非常严重,是一个迫在眉睫的噩梦。我们已经有1600万人在三周内申请失业。我们知道,大多数美国人甚至无法承受400美元的财政冲击。数百万人将无法支付他们的抵押贷款。他们被告知要打电话给他们的贷款人,告诉他们不能还款,电话响个不停。

我认为情况非常严重,是一个迫在眉睫的噩梦。

对非银行机构来说,眼下的问题是其仓储信贷额度面临的风险,以及这样一个事实:即使人们不偿还抵押贷款,非银行贷款服务机构仍须向抵押贷款支持证券的债券持有人支付款项。保证金要求已经达到了数千万美元的水平,债权人正在要求现金。不追加保证金是一个严重的问题,可能会引发违约。非银行机构还面临着数百万美元的抵押贷款支持证券(mbs)卖空保证金敞口。这些繁重的追加保证金的通知,对一家机构来说可能高达1亿美元,正促使他们的游说者——抵押贷款银行协会(Mortgage Banking Association)——前往美国证券交易委员会(Securities and Exchange Commission),要求禁止这些经纪人行使他们的保证金权利。这是荒谬的,因为经纪公司——像高盛和摩根士丹利这样的大银行——完全有权利采取强硬态度。SEC拒绝了这一要求。

为什么这对美国政府构成如此大的威胁,并最终对纳税人造成威胁?

这些贷款大多由美国政府通过吉利美(Ginnie Mae)、房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)提供担保。这些非银行贷款机构获得了一定程度的宽限,最终将获得补偿,弥补它们目前面临的还款不足,但它们面临一个时间问题。与此同时,他们还必须及时支付利息和本金——在120天内支付给房利美和房地美MBS的债券持有人,以及那些欠吉利美MBS债券持有人的人,直到他们破产。我不确定他们中的一些人是否有能力维持30天的流动性,很多人三个月都做不到,更别说一年了。我们将看到破产,贷款能力将大幅下降,就像我们在2007年失去三分之二的贷款能力那样。这可能更糟,因为失业可能更糟。

他们不能不断挑战极限,然后指望得到救援。他们不想遵循银行遵循的任何规则,当流动性冲击发生时,他们希望被当作银行对待。It’s就错了。

迄今为止通过的任何刺激措施会有帮助吗?

这些非银行机构已经在申请救助,但到目前为止,联邦政府的救助行动还没有包括它们。MBA试图在《关心法案》中得到一些保护,该法案有4500亿美元的贷款和来自美联储和财政部的贷款担保。但是他们被排除在外是有原因的——因为这些公司已经突破了每一个界限,拒绝了每一种形式的监督。到目前为止,他们也被排除在美联储已经采取的行动之外,包括新一轮的量化宽松政策,以及参与定期资产支持证券贷款工具,这是一种提供流动性的方式。吉利美现在已经制定了一项援助计划,向无力偿还债券持有人本金和利息的非银行对手方提供贷款。房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)拒绝向它们的非银行对手方提供此类援助,因为它们仍处于2008年金融危机以来的托管状态,并面临自身的资本短缺。

所以某种救助几乎是不可避免的?

为了拯救市场,这些非银行机构将不得不接受美联储或美国财政部的救助。根据《多德-弗兰克法案》(Dodd-Frank Act)有关非银行救助的规定,这将非常困难。成本将会非常高。在我看来,这个行业必须有一个交换条件,那就是在未来收取大笔费用,以换取如此特别的支持——他们不能不断挑战极限,然后指望得到救助。他们不想遵循银行遵循的任何规则,当流动性冲击发生时,他们希望被当作银行对待。It’s就错了。

新闻旨在传播有益信息,英文原版地址:https://newsroom.haas.berkeley.edu/research/looming-nightmare-in-mortgage-industry-experts-warn/

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